A (in)eficiência do parcelamento ou edificação compulsórios no combate à especulação imobiliária

A Constituição Federal, em seu artigo 182, instituiu a Política Nacional Urbana. Quando escreveu esse texto, o constituinte criou um novo instituto, qual seja, a Função Social da Propriedade, para que se evite (num país de grandes terras na mão de poucas pessoas) a especulação imobiliária.

Para tanto, instituiu três sanções para quem desrespeite esse instituto: (1) parcelamento ou edificação compulsórios; (2) IPTU progressivo no tempo; e (3) desapropriação.

Tais sanções são sucessivas, isto é, não são cumulativas (se aplicariam todas de uma vez), nem são alternativas (aplicar-se-ia qualquer uma primeiro). São sucessivas pois uma solução deve necessariamente preceder a outra.

Ocorre que, embora o Estatuto da Cidade seja relativamente novo, o procedimento para o parcelamento ou edificação compulsória é essencialmente burocrático. Vamos à análise:

Primeiro, é necessária uma lei de efeitos concretos e, após sua vigência, o particular deverá ser intimado. Nesse passo, se tudo ocorrer muito bem, o processo dura pelo menos um ano.

Segundo, após a intimação é concedido um prazo, a partir de um ano, para apresentar um projeto para a prefeitura. Se tudo ocorrer bem e se a prefeitura não mandar corrigir nada (e para isso mais um ano), já vão mais dois anos. Sem contar com as três licenças ambientais. Nas contas, já vão três anos e o terreno na especulação.

Terceiro: aprovado o projeto, o prazo para começar a construir é de a partir de dois anos. Ou seja, dando tudo muito certo (o que é improvável), o parcelamento ou a edificação compulsória dura pelo menos 5 anos.

Cinco anos representam um excelente tempo para se especular um imóvel. Isto é, uma punição que caduca antes de gerar seus efeitos.

Burocracia é bom, mas assim também é demais. Segue a imagem explicativa da referida sanção: